REIT में निवेश कैसे करें? लेकिन इसके फायदे/नुक्सान क्या हैं?

REIT क्या होता है ?

R.E.I.T. की full form है Real Estate Investment Trust. यह वो कंपनी होती है जो Real Estate में काम करतीं हैं। Real Estate मतलब जमीन, फ्लैट, बिल्डिंग, दुकानें आदि।ऐसी प्रॉपर्टी को खरीदना या उनको संभालना/संचालित करना या उन्हें फाइनेंस/लोन देना ही इस REIT कंपनी का काम होता है।

REIT कब शुरू हुआ ?

इसकी शुरआत SEBI (Securities and Exchange Board of India – भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड ) द्वारा साल 2007 में शुरू की गई। दुनिया की सबसे बड़ी अर्व्यवस्था वाला देश अमेरिका है और वहां पर यह 1960 से चालू है।

उदाहारण

REIT महंगी अचल संपत्ति खरीद लेती हैं या इस तरह की प्रॉपर्टी का प्रबंधन करती हैं।

उदाहरण 1

मान लीजिये भारत के मुंबई शहर में कोई सबसे महंगी ज़मीन है। REIT उस ज़मीन को खरीद लेगी और lease (किराये) पर दे देगी। किराये से हुई आय को बाद में निवेशकों के बीच उनके निवेश प्रतिशत के अनुसार लाभांश के रूप में वितरित कर दिया जाता है।

उदाहरण 2

मान लीजिये भारत में चल रहे किसी बहुत बड़े होटल को संभालना है। इस होटल की चैन पुरे भारत में फैली हुई है। और होटल की देखरेख, सैलानियों का आना जाना आदि manage करना है। REIT यहाँ इस प्रॉपर्टी को manage करेगा और बदले में प्रबंधन फीस लेगा। इस फीस से हुए मुनाफे को बाद में निवेशकों के बीच उनके निवेश प्रतिशत के अनुसार लाभांश के रूप में वितरित कर दिया जाता है।

निवेशक प्रिय योजना

REIT के पास जो पैसा है वह निवेशकों का पैसा है, तो एक तरह से देखें तो निवेशक भी इस सम्पति का मालिक हुआ। मतलब, REIT हमें एक महंगी सम्पति जो शायद हज़ारों करोड़ की हो सकती है उसका एक अंश अपने पास रखने का मौका देते हैं। इसके बदले में उनके पास एक अच्छी खासी राशि जमा हो जाती है। जमा हुई राशि से REIT अचल सम्पति खरीदती है या प्रबंधित करती है।

यह एक बहुत अच्छा निवेश है जिसमे निवेशक की पूंजी पर appreciation (बढ़ोतरी) तो है ही, साथ ही REIT की और से लाभांश भी मिलता है। REIT में बड़े और छोटे दोनों निवेशक अपना पैसा लगा सकते हैं और निवेश प्रतिशत के अनुसार लाभ उठा सकते हैं। छोटे निवेशक, अन्य निवेशकों मिलकर अपने पैसे, सम्पति आदि को मिलाकर इसमें निवेश करने का प्रयास कर सकते हैं। वे अपने पैसे को बड़े बड़े Commercial Project में आसानी से निवेश कर सकते हैं। REIT में शामिल संपत्तियों में बड़े बड़े अस्पताल, फ्लैट बिल्डिंग्स, दुकानें, माल आदि हो सकते हैं।

REIT के क्या फायदे हैं ?

जैसे की मैंने ऊपर लिखा था की REIT देश की सबसे उच्च और सबसे लाभान्वित अचल सम्पन्ति में निवेश करता है। इस निवेश के बाद हुए लाभ को निवेशक को दे दिया जाता है, उसके निवेश प्रतिशत के अनुसार।हम सभी जानते हैं की Real Estate (जमीन , दूकान, मकान, बिल्डिंग, मॉल ) आदि में निवेश कभी जाया नहीं जाता। खासकर तब जब देश की सबसे अच्छी प्रॉपर्टी की बात हो।

मेरे अनुसार इसमें निवेश अच्छा रहेगा , छोटे और बड़े दोनों निवेशकों के लिए। मैं कुछ लाभ यहाँ सूचीबद्ध कर रहा हूँ।

REIT में लाभदर (निवेश अनुमानित रिटर्न ) इस वक्त 8% से 14% प्रतिशत है।स्त्रोत: सालाना 8 से 14 %, कम से कम जोखिम के साथ
कई प्रकार के REIT हो सकते हैं। और इसलिए यह हमें अवसर देता है की हम अपनी पसंद के अनुसार, जिस भी प्रकार में लाभ दिखाई दे वहां निवेश करें।
REIT को खुद SEBI देखता है। स्टॉक मार्किट में छोटे निवेशक की रूचि देखते हुए। उसका पैसा और सुरक्षित करने के लिए SEBI ने अपने नियमों बहुत कड़ाई कर दी है। SEBI, REIT से समय समय पर , तरह तरह के ज़रूरी कागज़ात मांगती रहती है। और आम जनता के लिए जारी भी करती है। जिससे REIT की योजनाओं, प्रकिरायों में पारदर्शिता बढ़ती है।

मेरे अनुसार सबसे अच्छा है:

जैसा की मैंने लिखा, इसको छोटे निवेशक भी पसंद करते हैं। और वो इसलिए क्युकी इसको आप जब चाहे खरीद बेच सकते हैं। जबकि अगर निवेशक अपने पैसे से ज़मीन ले लेता तो शायद ऐसा न हो पाता।
ज्यादातर निवेशक हर वक्त शेयर मार्किट की चाल पर नज़र नहीं रख सकते। ऐसे में अगर आप REIT में लम्बे समय के लिए निवेश करते हैं तो आपका निवेश तो बढ़ेगा ही साथ ही आपको लाभांश (dividend) भी मिलेगा।
यह एक स्थिर आय का विकल्प है। महगाई और मंदी को ध्यान में रखते हुए बड़ी समझदारी से पैसा निवेश किया जाता है। ताकि निवेशक को जोखिम-समायोजित लाभ मिले।

REIT के क्या नुक्सान हैं ?

इसके असलियत में कोई नुक्सान नहीं हैं। जो नुक्सान मैं चिन्हित करने जा रहा हूँ , वह हर छोटे बड़े निवेश में देखने मिल जाएंगे। Telecom, IT , Auto Mobile हर जगह उतार चढाव है। लेकिन आपको क्या लगता है जमीन के रेट भी क्या कभी गिर सकते हैं ? अगर आपको लगता है तो निचे कमेंट बॉक्स में लिखये, मेरे अनुसार तो नहीं।

लेकिन फिर भी जानकारी के लिए मैं यहाँ लिख देता हूँ। और साथ ही यह बताता चलूँगा की मेरे अनुसार यह नुक्सान क्यों नहीं है।

REIT उतर चढाव हो सकता है। जिससे आपको मिलने वाले लाभ पर फर्क सकता है।
- यह मेरे अनुसार कोई नुक्सान नहीं है। ऐसा हर निवेश में होता है। चाहे आप नया घर ले , व्यापार शुरू करें आदि। दूसरी बात यह जान लीजिये की आप कहाँ निवेश कर रहे हैं। यह देश की सबसे उच्च अचल सम्पति है।
इस से आपको जो लाभ मिलेगा वह आपकी आय मानी जाएगी और उसपर आपको कर देना होगा।
- ऐसा तो FD पर मिले ब्याज में भी होता है। जो लोग इसमें निवेश करके हर दिन लाखों कमा रहें हैं उनसे यह उम्मीद तो रहेगी की वो देश की उन्नति में भी कुछ योगदान करें।

यह भी कोई नुक्सान है ?

अपने पास केवल 10% मुनाफा रखना और 90% निवेशकों में वितरित कर देना।
- इसको नुक्सान इसलिए कह सकते हैं –
  - REIT अपना हिस्सा ज़्यादा कर दे तो वह और प्रॉपर्टी ले सकता है और निवेशक को और ज़्यादा लाभ होगा।
आपका पैसा आप नहीं कोई और निवेश करता है। इसलिए नफा नुक्सान पर आपको कोई नियंत्रण नहीं है।
- निवेशक को हमेशा सारा पैसा किसी एक जगह नहीं लगाना चाहिए। हमारी इस पोस्ट को देखिये। यह आपके काम आएगी। FD or RD or MF कौनसा ज़्यादा फायेदेमंद है?
- दूसरा, ज़्यादातर निवेशक को मार्किट के उतार चढाव की या तो जानकारी नहीं होती या फिर उस पर हर वक्त नज़र रखने का समय नहीं होता। और कभी कभी इतना अनुभव नहीं होता। ऐसे में अगर हम अपना पैसा एक अनुभवी और SEBI नियंत्रित संस्था को दे तो क्या बुराई है।